Was ist der Mietendeckel in Berlin?

Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin

Berlin hat momentan um die 3,7 Millionen Einwohner, jährlich steigt die Bevölkerung um etwa 40.000 Menschen. In Berlin gibt es 1.906.400 Wohnungen, davon sind 1,6 Millionen Mietwohnungen. 85 % der Berliner sind Mieter.

Inkrafttreten

Am 30.01. wurde das Gesetz vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und am 23.02.2020 in Kraft getreten.

Rückwirkend zum Stichtag am 18. Juni 2019 wurden die Mieten von Berliner Bestandswohnungen für fünf Jahre eingefroren. Eine Absenkung von Mieten, die schon zum Stichtag am 18. Juni 2019 über der beschlossenen Grenze waren, sind am 23. November 2020 abzusenken. 

Durchschnittliche Miete

Im Durchschnitt zahlt der Berliner im Vergleich zu Hamburg und München niedrige Mieten. 

Bundesweit sind die Mieten, aber auch die Preise für Immobilien, stark angestiegen. Das liegt vor allem daran, dass zu wenig gebaut wird und es an Anlagealternativen fehlt. Der Berliner Bausenat errechnete, dass die Mietspiegelmieten in den letzten fünf Jahren um 18,1 % bzw. jährlich um durchschnittlich 3,3 % gestiegen sind. Die Angebotsmieten haben sich in den letzten fünf Jahren sogar um 30,5 % bzw. 5,5 % jährlich erhöht. Bei Neuvermietungen liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 10 €/m². 

Vermieter dürfen mit Inkrafttreten des Gesetzes bei einer Wiedervermietung nicht mehr verlangen als vorher. Die Obergrenze hängt vom Baujahr, der Lage der Wohnung und ihrer Größe ab (s.Tabelle).  

Wird im Folgendem von Miete gesprochen, ist die Nettokaltmiete gemeint, d.h. ohne die Betriebskosten und ohne Heiz- und Warmwasserkosten.

Wann dürfen die Vermieter die Miete doch erhöhen?

Der Mietendeckel gilt für alle Mietverträge, die bereits am Stichtag 18.06.2019 bestanden und immer noch bestehen. Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren. Dazu zählen auch Dachgeschosswohnungen, die nachträglich auf das Haus gesetzt wurden. Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5 €/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 € auf bis zu 5,02 €/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
  • Eine weitere Ausnahme bilden Ein- oder Zweifamilienhäuser. Diese können 10 % teurer vermietet werden.

Die Vermieter können ab 2022 die Mieten um lediglich 1,3 % erhöhen, angeblich um die Inflation abzufangen. Die Miete muss dann allerdings weiter unter der vorgeschriebenen Mietobergrenze liegen.
Modernisierungskosten dürfen nur mit 1 € pro Quadratmeter pro Monat auf die Mieter umgelegt werden. Zu den anerkannten Modernisierungen zählen Maßnahmen zu denen Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind. Des weiteren gelten Maßnahmen: zur Wärmedämmung, zur Nutzung erneuerbarer Energien, zur energetischen Fenstererneuerung, zum Heizanlagenaustausch, zum Aufzugsanbau oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit.

Die Abwälzung von Kosten, die durch Luxussanierungen entstanden sind, ist ausgeschlossen. Andere Modernisierungsumlagen müssen vorher bei den zuständigen Ämtern gemeldet werden.  

Die Berliner Mieten lagen 2013 lediglich zwischen 5,95 und 9,80 €/m² bei normal ausgestatteten Wohnungen (mit Sammelheizung und Bad). Auf diese Werte wurden noch einmal 13,4 % draufgelegt, weil davon ausgegangen wurde, dass das Einkommen seitdem soweit gestiegen ist.
Für Wohnungen in einfacher Lage gibt es einen Abschlag auf die Mietpreise der Mietentabelle von 28 Cent/m², für Wohnungen in mittlerer Lage werden neun Cent/m² abgezogen und für Wohnungen in guten Lagen werden 74 Cent/m² aufgeschlagen. (Link: Wohnlagenkarte)

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Mietendeckel Tabelle

Härtefallregelung für Vermieter

Bei wirtschaftlichen Härtefällen von Vermietern können Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von dauerhaften Verlusten zwingend erforderlich ist. Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietoberwerte werden durch einen Mietzuschuss abgefedert. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.

Mieter müssen nicht aktiv werden

Mieter müssen nicht aktiv werden. Vermieter haben Mieter bis zum 23. April 2020 bzw. vor Abschluss eines neuen Mietvertrags unaufgefordert Auskunft über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu erteilen. Mit Inkrafttreten des Mietendeckels ist es grundsätzlich verboten, eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu fordern. Verstöße durch die Vermieter können Mieter beim bezirklichen Wohnungsamt anzeigen.

Ab November 2020 Absenkung der Mieten

Das Gesetz legt fest, dass eine Miete über der festgelegten Höhe verboten ist. Dieses Verbot gilt ab dem 23.11.2020. Als überhöht gelten Mieten, die um mehr als 20 % über der unter Berücksichtigung der Wohnlage festgelegten Mietobergrenze liegen.

Vermieter müssen von sich aus die Miete auf die Mietobergrenzen senken, andernfalls droht ihnen ein Bußgeld. 

Staffelmieten werden unwirksam

Auch Staffelmieten sind nach Inkrafttreten des Gesetzes nicht mehr rechtswirksam.

Versuchen Vermieter nach dem 18.06.2019 die Mieten zu erhöhen, ist dies nach dem Berliner Senat nicht rechtsgültig.

Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 € verhängt werden.

Verfassungwidrig

Gutachten belegen: Das Land Berlin hat nicht die Kompetenz zu einer solchen Gesetzgebung. Kritisiert wurde auch, das nachträgliche Absenken der Mieten sei ein Verfassungsverstoß.
Der Mietendeckel gilt als Eingriff ins Eigentum, das vom Grundgesetz stark geschützt wird. Einige Juristen denken daher, dass das Berliner Gesetz gegen die Verfassung verstößt. CDU/CSU und FDP haben bereits vor dem Bundesverfassungsgericht geklagt